Beachten Sie jedoch, dass der Bau einer Immobilie in Portugal nichts für zartbeseitete Gemüter ist. Portugiesische Bürokratie und die oft exzentrische Weise, Geschäfte zu machen, kann das Immobilienkaufen zu einem Alptraum werden lassen und mit Problemen überhäufen. Allerdings gibt es auch exzellente Baufirmen in Portugal (sowohl portugiesische als auch ausländische), die Ihnen ein individuelles Haus entwerfen. Oder aber sie verkaufen Ihnen ein Grundstück und bauen darauf ein Haus, das einer Auswahl von Standard-Entwürfen entspringt.
Die Kosten
Die Kosten für Land, das zur Bebauung freigegeben ist, variieren beträchtlich und hängen von der Lage ab. Beispielsweise gibt es Grundstücke in abgelegenen ländlichen Gegenden für €25 bis €40 pro qm, für €125 bis €140 pro qm in ländlichen Gegenden, die man gut von der Küste aus erreichen kann und für €400 bis €900 pro qm (oder mehr) in Toplagen an der Algarveküste. Die Preise im Landesinneren können relanur ein Zehntel davon betragen, ländliche Gegenden können dort besonders günstig sein (z. B. nur €2 pro qm).
Die Grundstückskosten machen bei einer erstklassigen Lage die Hälfte der Gesamtkosten eines Hauskaufs aus. Es ist in vielen Gebieten aber auch möglich, ein Grundstück zu kaufen und ein größeres und besseres Haus für weniger als den Wiederverkaufswert zu errichten.
Der Bau Ihres eigenen Hauses erlaubt Ihnen, nicht nur Ihr eigenes Haus zu entwerfen, sondern auch zu garantieren, dass die Qualität der verwendeten Materialien und die Handwerksleistungen hochwertig sind. Die Baukosten liegen in Feriengebieten ungefähr zwischen €500 und €1.500 pro Quadratmeter. Dies hängt von der Qualität und Lage des Grundstücks ab. Auf Bauland wird eine SISA von 10 Prozent fällig.
Grundstückkauf in Portugal
Beim Grundstückskauf müssen Sie genauso sorgfältig vorgehen wie beim Hauskauf. Das Wichtigste ist, dass die Fläche zur Bebauung freigegeben ist und dass sie geeignet und groß genug für das geplante Haus ist.
Möglicherweise können Sie auch Ackerland bebauen, aber dafür gibt es strenge Regeln bezüglich der Planung und der Gebäudegrößen. Sie erhalten Informationen vom lokalen Rathaus in Form einer Nutzungslizenz (licença de utilização). Manche Grundstücke sind nicht zur Bebauung geeignet, weil sie zu steil sind oder kostspielige Befestigungen benötigen. Kontrollieren Sie auch, ob es keine Verbote bzgl. Hochspannungs- bzw. Wasserleitungen oder irgendwelche Wegerechte gibt, die die Bebauung einschränken können.
Bedenken Sie, dass die Kosten für Dienstleistungen in einem abgelegenen ländlichen Gebiet extrem teuer sein können und eine zuverlässige Wasserversorgung benötigt wird. Wenn Sie ein Land zum Bebauen kaufen, sollten Sie bedenken, dass das Zustandekommen des Kaufvertrags davon abhängig ist, ob Sie die erforderliche Baugenehmigung (licença de obras) erhalten. Behalten Sie eine Quittung, die aufzeigt, dass der Plan korrekt im örtlichen Grundbuch eingetragen ist und überprüfen Sie eigenständig, dass die korrekte Planungsgenehmigung erhalten wurde (verlassen Sie sich nicht einfach nur auf den Bauunternehmer).
Wenn die Baugenehmigung fehlerhaft ist oder das Gebäude illegal errichtet wurde, können Sie schwer bestraft werden und das Gebäude kann sogar abgerissen werden! Beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass es lange dauern kann, in Portugal eine Baugenehmigung zu erhalten.
Die meisten Bauunternehmen bieten Paketangebote an, die das Land und die Gebäudekosten beinhalten. Es ist jedoch nicht immer klug, das Grundstück von demjenigen zu kaufen, der später Ihr Haus errichten wird. Sie sollten auf jeden Fall auch getrennte Grundstücks- und Gebäudekosten vergleichen. Wenn Sie sich für ein kombiniertes Paket entscheiden, sollten Sie auf getrennte Verträge für Grundstück und Gebäude bestehen, und erst den Erhalt der Grundstücksurkunde abwarten, bevor Sie den Bauvertrag unterzeichnen. Wenn Sie eine Immobilie in bereits bebautem Gebiet errichten lassen möchten, müssen Sie sicherstellen, dass die Bebauung genehmigt wurde.
Architekten und Bauunternehmer in Portugal
Wenn Sie einen Architekten (arquitecto) und Bauunternehmer (construtor) suchen, holen Sie sich am besten Empfehlungen von Ansässigen, denen Sie trauen können. Dies können beispielsweise Immobilienmakler (notário), Nachbarn oder Freunde sein. Beachten Sie aber, dass Makler und andere Fachleute nicht immer die besten Adressen sind, um einen unabhängigen Ratschlag zu erhalten, da Sie ggf. eine Provision erhalten.
Sie können wertvolle Informationen auch von Anwohnern und Hausbesitzern erhalten, die in der Gegend leben, in die Sie ggf. ziehen möchten. Viele portugiesische Architekten sprechen Englisch und es gibt auch Architekten anderer EU-Länder, die in den Haupt-Urlaubsorten arbeiten. Die Kosten für Architekten betragen normalerweise einen Prozentsatz der gesamten Arbeitskosten. Normalerweise liegt der Satz bei 10 Prozent, weswegen es für die Architekten natürlich keine Motivation gibt, irgendwelche Kosten einzusparen.
Die wichtigste Überlegung beim Plan, ein Haus zu bauen, ist, welchen Ruf (und welche finanzielle Lage) der Bauunternehmer hat. Ein Architekt sollte in der Lage sein, Ihnen eine Reihe vertrauenswürdiger Bauunternehmer zu nennen, die gemeldet sein und eine Erlaubnis (alvará) haben müssen. Sie sollten aber auch Ihre eigenen Nachforschungen anstellen. Trotzdem sollten Sie vorsichtig sein, wenn ein Architekt seinen „eigenen“ Bauunternehmer mitbringt (oder ein Bauunternehmer seinen „eigenen“ Architekten), da es die Aufgabe des Architekten ist, sicherzustellen, dass der Bauunternehmer sich an die Pläne und Vorgaben hält. Sie sollten also nicht anstreben, dass deren Beziehung allzu eng ist.
Besichtigen Sie andere Immobilien, die der Bauunternehmer gebaut hat und klären Sie mit den Besitzern ab, ob diese Probleme hatten bzw. zufrieden sind. Die Baustandards schwanken in Portugal erheblich. Daher sollten Sie nie annehmen, dass Sie für das günstigste Angebot das Beste für Ihr Geld erhalten.
Der Bauunternehmer muss eine Versicherungspolice (bzw. Fertigstellungsgarantie) besitzen, um Sie abzusichern für den Fall, dass er Pleite geht bevor das Bauvorhaben samt Infrastruktur fertiggestellt ist. Dies sollte im Vertrag genauso festgehalten werden wie eine Schlichtungsstelle bzw. ein Gericht (für den Fall dass es einen Streit gibt).
Wenn Sie in Portugal ein Haus genau nach Ihren Vorstellungen gebaut haben möchten, werden Sie nicht darum herumkommen, jeden einzelnen Schritt persönlich zu überwachen bzw. einen Architekten oder Bauingenieur als Projektmanager einzustellen. Das wird Ihre Gesamtkosten um ungefähr 5 Prozent erhöhen, aber ohne penible Überwachung ist es sehr wahrscheinlich, dass Ihre Anweisungen nicht befolgt werden.
Bauverträge in Portugal
Sie sollten sich schriftliche Angebote (citaçãos) von mehreren Bauunternehmern einholen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Eine der wichtigsten Eigenschaften in Portugal ist eine gute Isolation (gegen Hitze und Kälte), sowie ein guter Feuchtigkeitsschutz.
Der Vertrag muss folgendes beinhalten: Eine detaillierte Baubeschreibung (bis hin zu den letzten Details wie z. B. Lichtschalter und Steckdosen), eine Liste der verwendeten Materialien (inkl. Verweis auf den Plan des Architekten), die genaue Ortsangabe und Ausrichtung des Gebäudes auf dem Plan, den Bau- und Zahlungsplan (aufgelistet nach Bauabschnitten), eine Vertragsstrafenklausel für verspätete Fertigstellung, die Zurückhaltung eines Prozentsatzes (z. B. 5-10 Prozent) der Baukosten als Garantie gegen Mängel, sowie die Frage, wie Dispute behandelt werden.
Stellen Sie sicher, dass der Vertrag alle Kosten, inklusive der Kosten für den Architekten (wenn diese nicht separat vertraglich geregelt sind) beinhaltet. Beachten Sie, dass die Gebührensätze für Architekten von der Architektenvereinigung festgelegt sind, in der alle Architekten registriert sein müssen. Weiterhin sollte beinhaltet sein: Die Landschaftsgestaltung (falls zutreffend), alle Genehmigungen und Lizenzen (inkl. der Kosten einer Landabsteckung, der Baugenehmigung und der horizontalen Einteilung eines Gemeindeeigentums), sowie die Anschlussgebühren für Wasser, Elektrizität, Gas etc. ans Haus (nicht nur zur Baustelle).
Bevor Sie ein Angebot annehmen, sollten Sie von einem Baugutachter überprüfen lassen, ob es ein fairer Deal ist. Überprüfen Sie, ob die Preisangabe (die die 19-prozentige Mehrwertsteuer beinhalten muss) ein geschätzter oder ein fester Preis ist, da manchmal die Kosten aufgrund von Vertragsklauseln und Änderungen, die während der Erstellung gemacht werden, extrem steigen können. Es ist extrem wichtig, den Vertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen, weil Bauverträge oft zugunsten des Bauunternehmers ausgelegt werden und dem Kunden wenig Rechte lassen.
Garantien
Laut portugiesischem Recht sind die Bauunternehmen für kleinere Mängel bis ein Jahr nach der Fertigstellung und für strukturelle Mängel bis fünf Jahre verantwortlich (das ist weniger als in vielen anderen Ländern). Probleme während des Baus sind nicht ungewöhnlich, insbesondere Materialmängel. Wenn Sie Probleme haben, müssen Sie normalerweise sehr geduldig und hartnäckig sein, um Ihre Belange einzufordern.
Sie sollten eine komplette Gebäudeüberprüfung von einem Bausachverständigen durchführen lassen. Wenn es irgendwelche Mängel gibt, soll er genau herausfinden, wer dafür verantwortlich ist. Architekten und Bauunternehmer in Portugal sind gesetzlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen, trotzdem versuchen viele, Forderungen zu vermeiden.
Wohngenehmigung und Registrierung
Wenn ein Gebäude fertiggestellt ist, muss der Bauunternehmer eine Begutachtung (visitoria) des Kommunalrats vereinbaren, um sicherzustellen, dass es entsprechend der Pläne und der Baugenehmigung gebaut wurde. Nach erfolgreicher Begutachtung gibt der Gemeinderat die Wohngenehmigung (licença de habitação) heraus. Nachdem dies geschehen ist, ist die abschließende Zahlung fällig. Anschließend muss das Gebäude bei der Gemeindebehörde (der Plan muss registriert werden, bevor die Bauarbeit beginnt), dem zuständigen Finanzamt (finanças) und dem örtlichen Grundbuchamt (conservatória de registo predial) gemeldet werden.