Wenn ein großes Grundstück in mehrere kleinere Grundstücke geteilt wird, entsteht ein Lotissement. Der Eigentümer, Lotisseur, der Grundstücke kann eine Privatperson oder auch die öffentliche Hand sein. Vor allem Kommunen verlagern damit Kosten der Erschließung und Versorgung auf den privaten Eigentümer. Dieser kann also nicht aus einem Grundstück zehn Baugrundstücke machen und diese zehn dann einfach verkaufen. Er bekommt die Erlaubnis nur, wenn das Grundstück zum Lotissement wird.
Es handelt sich um „Eigentumswohnungen“ in einer Ebene, also mehrere Häuschen auf einem großen Grundstück, das in viele kleinere Lots geteilt ist. Das Häuschen und das Grundstück, Lot, gehören Ihnen. Dazu kommen aber gemeinschaftliche Flächen wie z. B. Wege, Kinderspielplatz, Rasenflächen usw. Ebenso Ver-und Entsorgungseinrichtungen sowie Verbindungskanäle bis zum öffentlichen Kanal. Beleuchtung usw. gehören ebenfalls der Gemeinschaft.
Das bedeutet für Sie als Käufer eines solchen Grundstücks mit oder ohne Haus: Sind im Lotissement mehr als fünf Grundstücke vorhanden, ist eine Eigentümergemeinschaft, Association syndicale, obligatorisch. Sie gehören automatisch der Eigentümergemeinschaft an und müssen sich an den Kosten der gemeinschaftlichen Einrichtungen beteiligen!
Nebenkosten für Lotissements
In der Regel haben Sie dann eine monatliche Pauschale (in Deutschland: Nebenkostenpauschale) zusätzlich zu Ihren ganz persönlichen Hauskosten zu zahlen. Reichen diese Rücklagen nicht aus, weil z.B. ein der Gemeinschaft gehörender Kanal saniert werden muss, können Sie durchaus mit einem sehr hohen Betrag (Sonderumlage) sofort zur Kasse gebeten werden. Bitte berücksichtigen Sie das vor allem dann, wenn Sie ein älteres Haus in einem Lotissement kaufen.
Sehr beliebt sind Lotissements in Ferienregionen, die als Ferienanlagen getarnt sind. Bei deutschen Bauträgern, die in Frankreich Häuser errichten, ist diese Sprachregelung sehr beliebt. Was ist schon dabei, sich in eine Ferienanlage einzukaufen, werden Sie denken. Spätestens, wenn die erste Einladung zur Eigentümerversammlung, Assemblée générale, im Briefkasten liegt, geht Ihnen ein Licht auf. Wahrscheinlich haben Sie aber schon vorher die Aufforderung zur Zahlung der monatlichen Nebenkostenpasuchale, Charges communes, erhalten bzw. mussten eine Einzugsermächtigung, Prélèvement, unterzeichnen.
Werden Sie misstrauisch, wenn bei den Vertragsverhandlungen, sei es über Grundstück oder Haus, Berge von Dokumenten auf den Tisch kommen. Dann handelt es sich garantiert um ein Lotissement. Denken Sie daran: Ein normaler Kaufvertrag in französischer Sprache überfordert i. d. R. bereits jeden, der nur Schulfranzösisch beherrscht. Die Dokumente für ein Lotissement übersteigen Ihr Vorstellungsvermögen. Hier gilt: Ich kenne jemanden, der weiß, welche dieser Dokumente überprüft werden müssen.
Baugenehmigungen für Lotissements
Gehen sie an den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in einem Lotissment mit aller Vorsicht heran. Ein Lotissement können Sie nicht so einfach erkennen, weil es i. d. R. wie ein nettes deutsches Wohngebiet mit vielen Einzelhäusern aussieht. Wenn Sie ein Grundstück in einem Lotissement kaufen um darauf Ihr Traumhaus zu errichten, dann sollten Sie der folgenden Information ganz besondere Beachtung schenken: Die ursprünglich Freude am geplanten Traumhaus verfliegt schnell, wenn die Baubehörde Ihnen die gewünschte Wohnfläche zusammenstreicht.
Auch in Frankreich gibt es Vorschriften darüber, wie viele Quadratmeter Gebäude auf einer bestimmten Grundstücksgröße gebaut werden dürfen. Beim Lotissement gibt die Genehmigungsbehörde aber nur eine Gesamtfläche an, die auf die Gesamtgröße des Lotissements abgestellt ist. Der Eigentümer des Lotissements kann nun in einem bestimmten Rahmen den einzelnen Parzellen, Lots, die überbaubaren Flächen zuteilen – bis zum Maximum der genehmigten Flächen.
Können Sie nun aufgrund der Ihnen zugewiesenen überbaubaren Fläche Ihre gewünschte Wohnfläche nicht realisieren – verzagen Sie nicht, es gibt vielleicht doch noch einen Hoffnungsschimmer: Erkundigen Sie sich beim Eigentümer des Lotissements, ob vielleicht ein anderer Eigentümer seine ihm zugewiesene Fläche nicht voll ausgenutzt hat. Diese nicht ausgenutzte Fläche ist auf Sie übertragbar – und Ihr Traumhaus ist wieder realisierbar!
Dieser Artikel ist ein Auszug aus Immobilienerwerb in Frankreich. Klicken Sie hier, um ein Exemplar zu bestellen.